重磅！深圳版“西雅图”横空出世，价值直追科技园

近年，随着科技全球化的加快，科技创新能力已成为国家竞争力的关键因素，世界各国都把科技投资作为战略性投资。

中国也不例外，2019年，中国发布了备受瞩目，也是大家期待已久的《粤港澳大湾区规划纲要》。

其中，“创新”出现了139次，“科技”出现了74次！而在原文中，更是单列了一章专门介绍-建设国际科技创新中心。

粤港澳大湾区规划纲要要点：

推进“广州-深圳-香港-澳门”科技创新走廊建设，探索有利于人才、资本、信息、技术等创新要素跨境流动和区域融通的政策举措，共建粤港澳大湾区大数据中心和国际化创新平台。

支持重大科技基础设施、重要科研机构和重大创新平台在大湾区布局建设。

支持粤港澳企业、高校、科研院所共建高水平的协同创新平台，推动科技成果转化。

可见“科创”正是大湾区发展的重中之重！而其中的科创高地自然也将成为价值高地。

01.

全球的科创中心，往往也是楼市高地

从世界各国的发展史来看，科创的力量可以改变一座城市，乃至一个国家。因此，一座城市的价值高地通常就是科创高地，汇聚着众多高薪高知的人才。

而这些高消费的精英也为区域的房产价值提供了有力的支撑。所以，事实上，全球的科创中心，往往也是楼市高地。

以美国楼市为例来说，近年以高科技而闻名的西雅图南湖联盟地区，房产价值在不断提升。科创中心的硅谷，房价就普遍比金融中心的曼哈顿高，比行政中心的华盛顿更高！下面就来具体说下。

西雅图的南湖联盟地区SLU是“城市重塑型创新区” 标杆 之一，该区域毗邻市中心，近十年来这里快速发展的城市建设，欣欣向荣的高科技产业集聚，活力创新的社区氛围被世界所瞩目。

西雅图南湖联盟地区

目前，该地区已成为生命科学和信息、环境技术等世界顶级科研机构和公司集聚地。

汇聚着弗莱德-哈钦森癌症研究中心、西雅图生物医药研究院等世界顶级的生命科学研究机构以及Amazon 、Microsoft、Facebook、Google等龙头跨国公司和初创企业。

这些顶级科创公司又引起了区域“人口增长潮”，公开数据显示：自2010年以来，西雅图迁入人口超过了11.4万人，增幅达19%，成为10年之中美国发展最快的大城市。（数据来源：吉屋网)

而高科技人才的流入和驻扎，也带动了当地的房地产市场的强烈需求。公开数据显示：该地区同期的租金增幅也是美国最大的。

目前，该地区的房价中位数为76万美元（数据来源：NMLS）。随着亚马逊总部的就业热潮以及周边高科技企业的持续增长，该地区的前景不可限量。

曼哈顿

再来看美国房价比较高的两个区域，金融中心曼哈顿和科创中心硅谷。

根据最新数据显示：目前硅谷的房价中位数已经超越了曼哈顿，显示出高科技产业对房价刺激强劲的后力，苹果、facebook等科技巨头均驻扎在硅谷。

过去五年，曼哈顿中位数房屋价格从110万刀上涨到130万刀，而硅谷核心帕罗奥拓则从170万刀上涨到300万刀。

2010年左右时，曼哈顿和帕罗奥拓的中位数价格都是100万刀左右，如今帕罗奥拓已经是曼哈顿的2倍多，每平方英尺单价也已经是曼哈顿的117%。（以上硅谷及曼哈顿房价数据来源：Compass）

硅谷

硅谷目前是什么状况，租金、房价都居高不下，据《卫报》报道，一项调查显示，如果在离公司较近的地区租房，仅房租就会花掉月薪的40%-50%。

一位工程师和其他12名工程师挤在一间两居室里，他说：“每个房间挤5个人，一个破破烂烂的双层床位要1100美元一个月。

一哥们儿睡在储藏室里，每个月1400美元，因为他睡的是‘单间’。另一位50岁的女士抱怨说：“我和男朋友年薪一共100万美元，但还是买不起房。”

哪里有密集的高科技，哪里就有高房价，高科技产业已显著地改变了美国房价格局。这是New Money打败Old Money的节奏，原因很简单：新经济创富的能力和速度要比Old Money强得多！

而以上的这些现象实际上也在深圳发生。

02.

中国科创看深圳，深圳的科创看哪里？

在中国，深圳正以科创而闻名。那么，深圳的“西雅图”在哪？

坂田！

为什么这么说？接着往下看就清楚了。

坂田，从城市的地理位置来看，位于粤港澳大湾区的核心，深圳中轴之上，处于真正的深圳的中心点。独特的政策优势和位置优势，使得其具备大规模开发开放的条件。

在1990-2017年深圳城市发展历程中，根据测算，龙岗GDP当中超过50%是坂田贡献的。例如：2018年坂田街道生产总值达2408.55亿元，占龙岗全区56.17%。（来源：龙岗先锋）

坂田不光是深圳地理版图的中心，而且是城市发展战略的中心，是经济重量的中心，同样也是交通的中心。

值得注意的是：虽然坂田的GDP占据了龙岗GDP的超50%，但是坂田的土地只占龙岗区不到10%的面积，坂田单位面积GDP的密度应该是区域最高的。而其中最重要的原因就是：科创！

“一廊十二核”（红色字体为新增核心）

近年来，粤港澳大湾区最重要，也是最核心的科创力量就是大湾区建设领导小组提出的“广深港澳科技走廊“，将打造大湾区国际科技创新中心。（来源：深圳卫视深视新闻）

这条科技走廊将聚集大量的央企和大量跨国公司、世界500强的总部、高科技企业、金融企业、金融总部，将成为粤港澳大湾区重要的经济走廊，对标的是美国硅谷101公路创新走廊、波士顿128公路创新走廊，日本东京-横滨-筑波创新带。

根据规划显示：“广深港澳科技创新走廊”将选择4个创新基础好的区域打造成核心战略平台，带动周边具有创新潜力的20个节点，构建“四核二十节点”的空间格局。（来源：掌上龙岗）

而位于坂田的深圳坂雪岗科技城正好是4大核心之一，将打造“一核四翼”的高端产业聚集高地！

一核四翼

☆ 一核：以华为总部为核心，释放华为的引领作用和辐射效应；

☆ 北翼：依托天安云谷、神舟智园、江南时代大厦等载体打造“互联网+”小镇示范区成为新引擎；

☆ 南翼：依托星河WORLD、云里智能园、万科星火online、坂田国际中心等载体，加快打造成集高端金融等产业为主导的产融联盟引领区；

☆ 东翼：依托梦网科技、经纬通信、科创谷等多个总部基地拟升级改造为集总部办公、创意设计、技术研发、智能制造、公共平台等于一体的新上雪科技产业综合体；

☆ 西翼：依托新兴产业基地集聚区载体， 启动大发埔、龙璧工业区升级规划，发展机器人等工业4.0产业为主导的战略新兴产业孵化区。

（来源：龙岗新闻）

那么，坂雪岗科技城到底有多牛？下面笔者就从定位、交通、产业等多方面来告诉大家！

03.

深圳坂雪岗科技城，科创力量超越想象

深圳坂雪岗科技城效果图

深圳坂雪岗科技城位于福田、龙岗、龙华三区交界处，总面积约28.51平方公里。

根据《坂雪岗科技城城市设计规划实施方案》显示：这里将建成一座拥有国际视野、创新理想、人文情怀的“复合型科技创新城”，形成四核三轴、三带多组团的特色空间结构，与周边地区共同形成龙岗西部发展核心。

从定位上看，坂雪岗科技城是珠三角创智中轴的战略中枢，融入粤港澳大湾区建设发展的重要节点，广深港澳科技走廊的十二个核心之一，深圳东进、特区扩容提质、龙岗再崛起的先导示范区。

2019年，深圳更将其纳入深圳高新区扩区范畴，并在年底出台的“先行示范区”行动方案（2019-2025年）中明确提出要建设坂雪岗世界级电子信息产业集群承载区。

从交通上看，坂雪岗科技城紧挨着珠三角城际中心——深圳北站，距香港中心区西九龙半个小时通勤时间，有助于汇聚香港及珠三角的科技创意人才，能够有效链接区域创意人才与深圳本地“硬件硅谷”的产业环境，激发更多的创新企业。

产业方面，这里要重点说下作为核心的华为，一个让中国人为之自豪的企业。要知道，如今国际上第四次工业革命中，最重要的一个领域就是5G，而华为正是其中的引领者。

目前，华为在5G领域的标准专利达3500多项，占5G标准专利的总数的20%，是占比最多的一个企业。（数据来源：华为深圳总部基地展示中心）

华为5G让中国第一次在工业化浪潮中有一个领域领先，所以华为对中国有着非常特殊的意义。而作为其总部所在的坂田，自然备受深圳，乃至国家的关注。

同时，凭借华为总部带来的科创产业链红利，坂田也吸引了更多有着“科创野心”的企业选址于此。例如：神舟电脑，大疆创新、艾比森光电、大族控股、鹏润达集团、日立、中软等知名企业。

而这一趋势不止会影响产业格局，同步也会拉升相应的办公需求。

目前，坂田已拥有2000多家大中型企业。其中，500强总部10余家、国家级高新技术企业362家、上市公司25家、年产值过亿级企业近50家，专利总数超过10万个，重点实验室、技术中心等达22个。（数据来源：龙岗新闻）

而除了各大科创企业，坂雪岗科技城周边地区也开始集聚一些创新的动力要素——如创客空间、孵化器以及一些科研机构，使得该地区成为深圳创新北上的重要载体，成为新的创新策源地。

综上所述，无论是在产业、经济、还是人口、收入等方面，坂雪岗科技城均与西雅图南湖联盟区十分相似，如下图。

如果说坂田是深圳的“西雅图”，那么坂雪岗科技城就是深圳的“南湖联盟区”！

04.

坂田很好，但商业的短板很明显

近期，坂银通道开通了（来源：深圳新闻网）、名校“省实验”网传入驻坂田(来源：深圳商报、广东实验中学)、地铁10号线进入试运营（预计8月开通，来源：深圳地铁、深圳市轨道办）、坂雪岗科技城建设按下发展加速键……坂田的一切都在向好的方向发展，势头猛进。

但是，细心的朋友会发现，目前坂田还有一个明显的短板，那就是片区整体的商业发展水平还较低，处于购物中心初级发展阶段，没有代表性的大型商业。

目前，坂田没有集中式高端商圈，较好的商业只有天虹、佳华广场，坂田商业广场、彩生活时代广场、五和商业广场、星河WORLD cocopark等，且大部分是老式商业模式，零散分布，没有形成规模效应，带动作用有限。

但作为科创高地，事实上坂田人民是具有很高的消费能力的，不过因为坂田缺乏高端的商业综合体，原来老式商业形态不符合居民日益增长需求，也就是说坂田很多人很有钱，但是没有合适的消费场所。

好在，这个短板即将被补齐，深耕坂田20年的万科为大家带来了坂田商业的破冰之作——万致商业中心。

05.

坂田商业将破冰，万科新一代综合体登场！

万致商业中心效果图

万致商业中心原名“万科世畅自行车旧改”，位于坂田布龙路与坂雪岗大道交汇处，是万科【万致系】首发作品 ，也是坂田今年最值得关注的旧改项目之一。

其占地约4.4万平，总建面约44万平，由两宗地组成。其中，01-01宗地涵盖约14.4万平办公、约10.4万平商业、约1.9万平商务公寓于一体。

02-01宗地开发建设用地面积约3365.93平，计容率建筑面积约39727.6平，容积率11.8。其中办公建面约24180平，公共配套约2650平。

值得注意的是：万致商业中心并非常规意义上的综合体，而是采用TOD综合体发展模式（以公共交通为导向的开发模式）的一种新型综合体。

这是一种迭变全球城市发展的模式，日本的六本木新城，伦敦的国王十字街等国际上知名的综合体也都运用了这种模式，这在深圳也是不多见的，在坂田更是第一次。

万致商业中心效果图

为了更好的为坂田带来一张新名片，项目特地邀请了全球零售设计排名第一，曾设计了北京世界金融中心、深圳华润中心等知名建筑的RTKL来打造项目，意在塑造品质生活主场带动整个片区商业的焕新，成就深圳中轴商业+商务新格局。

项目约10万㎡的商业定位为“具有购物功能的生态体验社交中心“，商业特色以绿色自然为核心理念，意在打造区域居民休闲、社交生活中心，融合24小时户外街区+购物中心的特色商业体验空间，可谓：城市绿洲、活力开放、多元场景且具备人文体验。未来或吸引大量人群到来，成为人流聚集地。

万致商业中心效果图

而作为TOD综合体，项目商业未来还将做下沉，与5号线坂田站实现无缝衔接。并以此作为步行节点，部分商业7×24小时营业，汇聚电影院、精品超市、精品餐饮、儿童娱乐及早教等多元业态为一体，一站式满足现代人的多层次消费需求。

值得注意的是：项目与地铁10号线五和站的距离也不远（预计8月开通，来源：深圳地铁、深圳市轨道办），未来片区还规划了25、27号线（来源：深圳城市轨道交通、深圳规划和自然资源局）。届时，更为便利的交通将为片区汇聚更多的人流，带动片区的价值。

万致商业中心效果图

作为片区即将兑现的商业综合体以及未来坂田首个台地式购物中心，万致商业中心建成后将带动整个区域的发展，形成代表性的商圈，并改变坂田中心片区大型商业稀缺的现状，补足坂田片区的商业短板，为坂田的腾飞助力！

万致商业中心效果图

据悉，项目将于近期入市，感兴趣的朋友可以重点关注一下。

免责声明：本文提及的“万致商业中心”为暂定名，最终名称可能会有变化。

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